Схемы мошенничества с недвижимостью

Вид  кидалки	Метод кидалки	Противоядие
1. Лох  в госпошлине	Покупателю предлагают  при нотариальной заверке сделки огласить в договоре цену, указанную в выписке из реестра недвижимости или в экспертной оценке, чтобы меньше платить госпошлину, в Пенсионный фонд и  нотариальные услуги. Видя в этом выгоду, покупатель, как правило, соглашается.  При расчете покупатель  в действительности отдает  сумму, превышающую официально объявленную цену у нотариуса.  Через некоторое время продавец подает в суд иск о признании договора купли-продажи недействительным.  И если ему это удается, то суд присуждает возврат продавцу  его имущества и возврат покупателю той сумы, которая была указана в нотариально заверенном договоре. Продавцу остается разница между официальной и негласной ценой. Обычно, в этих схемах задействованы свои юристы и судьи.	●1. При передаче денег взять с продавца расписку (в присутствии свидетелей) о действительной цене сделки. В расписке указать все данные о свидетелях (адрес, Ф.И.О., паспорт) и все данные о подписанте расписки. (Хотя эта мера не до конца надежная и в последствии требует многолетнего судебного разбирательства и затрат). ●2. В нотариально заверенном договоре указать действительную цену сделки. Это самое надежное противоядие, но и самое дорогостоящее, хотя оно обойдется дешевле, чем потеря от кидалки.
2. Лох в задатке	Продавец просит задаток, обосновывая это тем, что ему нужно погасить коммунальные платежи и заплатить в БТИ. Во время заключения сделки у нотариуса выясняется, что документы у продавца не в порядке, или супруг (супруга) не дает согласие на сделку, или продавец на сделку не является, или от сделки явно отказывается, а задаток уже пропил и прогулял. Обычно так поступают алкаши. Вернуть задаток можно только через суд, который длится годами.	●1. Отобрать еще до сделки расписку супруга (супруги) продавца о том, что он (она) согласен на продажу недвижимости. ●2. Взять копии документов  на недвижимость (предыдущий договор купли - продажи, или дарения, или наследования, или решение суда, или свидетельство о приватизации, техпаспорт, акт на землю, копию паспорта продавца) и передать все копии документов на проверку юристу. Если агент или продавец отказывается дать копии, то лучше от сделки отказаться. Если проигнорировать сбор этих документов, то, впоследствии, будет практически невозможно наложить арест на недвижимость мошенников. ●3. Не давать задаток больше 1000 долларов. ●4. Подписать с продавцом предварительный договор при свидетелях, указав в нем условия задатка. ●5. Опросить соседей. Может быть, им известно о случаях кидалки других покупателей или о спорах в суде. ●6. Давать задаток только после получения копий документов. ●7. Обращать внимание на личность продавца. Алкаши, торгаши, кугуты, юристы совершают чаще кидалку, чем интеллигенты. ●8. Все контакты с продавцом записывать на аналоговый диктофон или на видеокамеру мобильного телефона. ●9. С продавцом встречаться всегда в присутствии своих друзей (свидетелей). ●10. В идеале, совершать сделку без задатка. ●11. Сверить паспортные данные продавца с данными о собственнике квартиры из документов на квартиру.
3. Двойной лох в задатке	Покупателю дается расписка о получении задатка уже написанная до его прихода. Потом продавец от расписки отказывается, а экспертиза устанавливает, что этот  почерк не принадлежит продавцу.	●1. Не давать задаток, пока продавец не напишет расписку и не подпишет предварительный договор собственноручно и в присутствии двух и более свидетелей. ●2. Применять дополнительные противоядия из пункта 3.
4. Лох в задатке с псевдо продавцом	Стесняясь посмотреть документы и получить их копии, покупатель не идентифицирует личность продавца. Выдать себя за хозяина недвижимости может арендатор. Подписав расписку о задатке от чужого имени, или предварительный договор, псевдо продавец завладевает задатком и исчезает, а к настоящему хозяину нельзя предъявить иск. Хозяин может и не знать о проделках квартиранта.	●1.  Сверять паспортные данные продавца с правоустанавливающими документами. ●2. Спросить соседей, знают  ли они продавца, как собственника недвижимости. ●3. Не верить агенту на слово и проверять все данные о продавце самостоятельно. Агент может быть в сговоре с мошенником. ●4. Применять противоядия, указанные выше по тексту.
5. Лох в задатке с адресом	Очень часто бывает путаница в адресной системе. Особенно это касается номеров домов с литерами. Этим и пользуются мошенники. Обычно покупатели адрес узнают со слов продавцов и не сверяют его с реальным номером дома. После оформления сделки у нотариуса покупатель пытается поселиться, а ему говорят, что он ошибся адресом, а по тому адресу, который указан в договоре, оказывается совсем не та квартира, которую хотел приобрести покупатель, или ветхое строение. То есть, покупателю показывают одну квартиру, а в действительности он покупает другую. Подмена происходит за счет ошибки покупателя в адресе.	●1. Сверить реальный адрес дома с документами на квартиру. ●2. Сделать фотографии квартиры и дома при осмотре. ●3. Посетить почтовое отделение, обслуживающее дом и поговорить с почтальоном, который разносит почту на этом участке и выявить ошибки нумерации и литерации домов.
6. Лох в валюте расчета	После полного завершения сделки через некоторое время, продавец пишет заявление в милицию о том, что покупатель рассчитался с ним фальшивой валютой. На самом деле продавец после сделки заменяет настоящие деньги фальшивыми и представляет их  в милицию. Получив из милиции постановление о возбуждении уголовного дела, продавец обращается в суд с иском о признании договора недействительным, приложив к исковому заявлению милицейское постановление.  Обычно в таких случаях, милиция, продавец и суд действуют по сговору. В конечном итоге, покупатель теряет деньги и недвижимость.	●1. Сделать на нескольких листах блоками копии купюр, которыми будет производиться расчет, и дать листы на подпись продавцу, или проверить купюры в банке на детекторе в присутствии продавца, получив об этой операции справку банка. На обратной стороне справки должен расписаться продавец.
7. Лох в пути к нотариусу	По пути к нотариусу покупателя грабят по наводке продавца или агента.	●1. На сделку к нотариусу ехать на такси и в сопровождении охраны (друзей). ●2. Деньги нести под одеждой. ●3. Иметь при себе газовый баллончик. ●4. Выбирать нотариуса задолго до сделки ближе к дому. ●5. В ночь перед сделкой и в день сделки не пускать в квартиру без телефонного звонка и, тем более почтальонов, слесарей, электриков, милицию и т.д. Зная, что у покупателя есть деньги для покупки недвижимости, преступники могут планировать ограбление задолго до сделки, поэтому в предварительном договоре или в договоре с агентством нужно указывать адрес прописки, а не адрес фактического места нахождения покупателя. ●6. Не хранить деньги дома, а лучше в банковской ячейке.
8. Лох в коммунальных платежах и пломбах	При осмотре квартиры или дома покупатель не обращает внимания на целостность пломб газового счетчика, водомера и электросчетчика. Через некоторое время покупателя штрафуют контролеры, и он не докажет, что пломбы были нарушены до его вселения. Обычно агенты собирают справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, но бывает, что этого они не делают. Бывает, что продавец действует без агента и самостоятельно справок собрать не может. Если покупатель не может удостовериться, что по коммунальным платежам нет задолженности, то он рискует после сделки заплатить задолженность вместо продавца, и эта задолженность может быть за несколько лет. Зачастую продавец, напоследок, не может наговориться по межгороду и заграницей по телефону, оставляя покупателю огромный долг.	●1. Перед уплатой задатка составить с продавцом акт приема-передачи средств учета, и удержать с него сумму будущих штрафов из суммы расчета. О величине штрафов проконсультироваться у знакомых электриков, газовщиков и контролеров водоканала. ●2. Просмотреть перед уплатой  задатка расчетные книжки по всем видам коммунальных платежей, и если есть задолженность, указать в нотариальном и предварительном договоре, что цена недвижимости уменьшается на сумму задолженности по коммунальным платежам. Сумма должна быть рассчитана и сверена с коммунальными службами. ●3. Если нет агента, то посетить с продавцом все коммунальные службы. Доверяй, но проверяй. ●4. Потребовать от агента или продавца справку об отсутствии задолженности за телефон, по состоянию за день до сделки. ●5. Потребовать от агента или продавца (записав это в предварительном договоре) справку об отсутствии задолженности за телефон, по состоянию за день до выселения продавца. ●6. Удержать с продавца во время сделки расчетную сумму коммунальных платежей, образовавшуюся с момента заключения сделки до момента выселения продавца. ●7. В момент выселения продавца взыскать с него или вернуть ему разницу между расчетной суммой и данными счетчиков.
9. Лох в выселении продавца	Обычно в договоре указывается, что продавец выселяется из проданной квартиры спустя месяц после сделки. Бывают случаи, когда продавец, или какой-то член его семьи,  в назначенный срок не выселяется, и тогда его приходиться выселять через суд. Иногда срок выселения затягивается на годы.  Бывает, что в квартире остаются прописанными родственники продавца, хотя они и не указываются в правоустанавливающих документах как совладельцы. Регистрация по месту жительства дает им право на проживание, без права собственности, поэтому продавцу легко скрыть прописку этих лиц.	●1. В идеале, нужно выбирать свободное жилье. ●2. Если продавец в срок не выселился, то все равно вселяться и жить с ним, пока суд его не выселит. ●3. Перед принятием решения о покупке тщательно выяснить и проверить, куда будет переселяться продавец после сделки. Если у продавца болеют близкие родственники, то он может пойти на кидалку ради получения денег на лечение. Нужно построить с продавцом доверительные отношения, чтобы он разговорился и проговорился о своих проблемах. Нужно выяснять причину и мотивы продажи. Изучение личности и проблем продавца может предотвратить совершение опасной для покупателя сделки. ●4. Проверить есть ли у продавца разрешение опекунского совета на продажу квартиры, если у продавца есть дети. ●5. Если нет газового счетчика, то по квитанциям можно вычислить число прописанных на жилой площади лиц. ●6. Из квитанций по квартплате можно определить количество прописанных лиц.
10. Лох в коммуналке	При продаже совместной частичной собственности требуется согласие других собственников, так как они имеют первоочередное право в течение месяца приобрести продаваемую часть. И если им станет известно по вине или умыслу продавца о «Лохе в госпошлине» (см. п.1), то они могут в суде признать Ваш договор с продавцом недействительным и купить комнату в коммуне по цене лоха, указанного в пункте 1 таблицы, а покупателю вернуть, лишь часть от действительной цены. По закону продавец должен письменно уведомить других жильцов коммуналки о намерении продать свою часть. Второй подвох кроется в том, что при осмотре коммуналки покупателю показывают совместную площадь, выдавая ее за свою собственность. Например, говорят, что ванна не общая, а частная. Не видя документов с планом коммуналки, покупатель может в это поверить. При выявлении этого факта уже при нотариальном оформлении покупатель может отказаться от сделки, но, не имея доказательств обмана, потерять задаток. Обычно покупатели из-за лени или тупости полностью вверяют подготовку сделки агенту, который может оказаться либо тупее покупателя, либо отмороженным.	●1. Разослать вместе с продавцом рекомендованные письма соседям по коммуналке о намерении продавца продать свою часть, а квитанцию об отправке забрать себе. ●2. Познакомиться с соседями и узнать от них лично, не претендуют ли они на продаваемую часть. ●3. Не давать задатка без полного выяснения указанных обстоятельств. Или совершить сделку без внесения задатка. ●4.Не давать задатка без получения копий всех документов на комнату.
11. Лох в доверенности	От имени продавца сделку может совершить лицо по доверенности, а потом продавец может подать в суд, заявив, что поверенный совершил сделку без учета волеизъявления продавца. Продавец так же может отозвать доверенность у другого нотариуса за несколько часов перед сделкой, и эти данные не успеют попасть в реестр доверенностей, поэтому другой нотариус посчитает доверенность действительной. При этом продавец откажется выселяться, а отобрать у него деньги будет стоить продолжительного судебного процесса.	●1. Требовать личной явки продавца на сделку. Если вместо продавца на сделку пришел представитель, то сделку не отменять, но попросить нотариуса об ее отложении и обратиться к юристу. ●2. Указать в предварительном договоре об обязанности продавца совершить сделку лично.
12. Лох в агенте	Частные маклеры предлагают передать задаток продавцу через них, предъявляя липовую доверенность или просто уговаривая покупателя. Агент говорит, что собственник недвижимости в отъезде. Цена выставляется с таким расчетом, чтобы покупатель не мог справиться с искушением.  После получения задатка агент исчезает. Обычно агенты и агентства выдают за услуги покупателю услуги предоставленные продавцу, но берут плату за услуги в равных суммах. Они собирают коммунальные справки в интересах продавца, однако, редко помогают покупателю зарегистрировать право собственности на недвижимость после сделки.	●1. Иметь дело только со стационарными и известными агентствами, но при этом тоже не соглашаться передавать продавцу задаток через них. ●2. Торговаться с агентом и подписывать с ним договор на услуги, если он  обязуется после сделки зарегистрировать право собственности. ●3. Обязательно заключать с агентом письменный договор для того, чтобы потом взыскать с него убытки, если он нарушит свои обязательства или нанесет ущерб покупателю
13. Лох - технический	При осмотре квартиры или дома покупатель не выявляет скрытые дефекты. После вселения он обнаруживает, что проводка замыкает и пробки горят при маленькой нагрузке, что канализация безнадежно засорена, что газовые соединения пропускают, что в подвале стоит вода, что батареи разморожены, что потолок течет, что сосед алкаш и каждый день устраивает дебоши, и т.д. В другом случае, когда покупатель получает ключи от квартиры и приходит туда для вселения, то обнаруживает, что нет газовой плиты, светильников, газовой колонки или котла, батарей и т.д.	●1. Брать на осмотр квартиры или дома знакомого инженера – коммунальщика или технически грамотного человека. В присутствии продавца проверять: проходимость канализации, протекания водопроводных соединений при включенных кранах, смывные бачки; включать значительную электрическую нагрузку; омыливать газовые соединения при включенном газе, опрашивать соседей на предмет обще домовых неисправностей, уровня внешнего и внутреннего шума, вибрации и т.д. Если дефекты будут установлены, то можно отказаться от сделки в самом начале или уменьшить договорную цену продажи на стоимость будущего ремонта. ●2. Указывать в предварительном и нотариально заверенном договоре обязательства продавца о сохранении целостности квартиры. ●3. Перед сделкой и после сделки чаще наведывать продавца. ●4. Во время первого или последующих осмотров сфотографировать состояние квартиры. ●5. Выведать у продавца будущий адрес его места жительства, что бы предьвить ему иск, если он нарушит обязательства по сохранению целостности квартиры. Украинское законодательство имеет скрытые дефекты, поэтому потом для подачи иска установить новое место жительства продавца будет невозможно.
14. Лох в банке	Перед сделкой продавец пытается снять деньги в банке с депозита, но банк депозит замораживает, тогда сделка срывается в назначенный срок по вине покупателя и он теряет задаток.	●1. Открывать депозит в банке, если в нем работает знакомый или друг, который сможет вмешаться и решить проблему. ●2. Задолго до сделки переводить деньги с депозита в банковскую ячейку. ●3. Задолго предупреждать банк о выдаче необходимой суммы наличных денег или договариваться с продавцом о безналичном расчете. ●4. В случае проблем с банком просить нотариуса об отложении сделки, предоставив ему справку банка о невозможности выплат.
15. Лох по выезду аппендиксов продавца	Продавец выписывается, но оставляет прописанными своих родственников, которые не имеют право собственности на жилье, но имеют право на проживание. Например, вернувшись из тюрьмы, бывший ЗК приходит жить в Вашу квартиру и по закону его нужно выселять через суд.	●1. Все перепроверять самостоятельно, не доверяя агенту и продавцу. Если в ЖЕКе Вам отказывают предоставить информацию о количестве прописанных лиц, брать с собой продавца или агента. Продавец может выдать покупателю доверенность (если нет агента), заверенную ЖЕКом или по месту работы, на право получения справок в самом ЖЕКе, газконторе, «Водоканале», «Энергосбыте», «Теплокомунэнерго» земельных ресурсах и т.д..
16. Лох по неграмотности	Покупатель совершает опасную сделку без юридических консультаций и проверок, в результате чего несет крупные убытки. Обычно покупателю свойственно проявлять самоуверенность, беспечность и халатность.	●1. Давать юристу на проверку копии всех документов на недвижимость и докладывать ему о ходе подготовки сделки и обо всех обстоятельствах дела в письменной форме. ●2. В жизни методов кидалки и их разнообразие значительно превышает данный перечень, поэтому огромное значение имеет благонадежность продавца.